ITBI em 2026: Entenda as Novas Regras na Compra e Venda de Imóveis

A compra de um imóvel é um marco na vida de qualquer brasileiro, mas o processo envolve uma série de custos que vão além do valor do bem. Um dos principais é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um tributo municipal que acaba de passar por mudanças significativas com a sanção da Lei Complementar nº 227/2026. A nova legislação, que regulamenta parte da Reforma Tributária, altera a forma como o imposto é calculado e promete gerar debates entre contribuintes e prefeituras.

Se você está planejando comprar ou vender um imóvel, é fundamental compreender o que muda no cálculo do ITBI a partir de agora. Neste artigo, vamos detalhar as novas regras, explicar o impacto da LC 227/2026 na base de cálculo do imposto e o que esperar da fiscalização municipal. Continue a leitura para se manter informado e evitar surpresas desagradáveis no seu planejamento financeiro.

O que é o ITBI e qual seu fato gerador?

O ITBI, previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal, é um imposto de competência dos municípios que incide sobre a transferência onerosa de propriedade de bens imóveis. Em termos simples, ele é cobrado sempre que ocorre uma compra e venda de casa, apartamento ou terreno.

Uma das discussões mais recorrentes sobre o ITBI diz respeito ao seu fato gerador, ou seja, o momento exato em que o imposto se torna devido. A jurisprudência consolidada, tanto no Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto no Supremo Tribunal Federal (STF), estabelece que o fato gerador do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, que se dá com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. A LC 227/2026 manteve essa regra, vetando uma proposta que permitiria o pagamento antecipado do imposto, o que traria segurança jurídica ao contribuinte.

A Grande Mudança: A Nova Base de Cálculo do ITBI

A principal e mais polêmica alteração trazida pela Lei Complementar nº 227/2026 está na base de cálculo do imposto. Antes da nova lei, o STJ havia firmado o entendimento (Tema 1.113) de que a base de cálculo deveria ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e que o valor declarado pelo contribuinte na transação gozava de presunção de veracidade, só podendo ser questionado pelo Fisco mediante processo administrativo.

Agora, a nova lei estabelece que a base de cálculo será o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, definido como “o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”. A grande questão é que a lei autoriza a administração municipal a estimar esse valor previamente, com base em critérios como:

• Preços praticados no mercado imobiliário;
• Informações de serviços notariais, registrais e de agentes financeiros;
• Localização, tipologia, destinação e área do imóvel.

Na prática, isso legaliza uma prática que já era adotada por algumas prefeituras, como a de São Paulo com seu “valor venal de referência”. O município poderá ter um cadastro de valores pré-aprovados para os imóveis, e este será o valor utilizado para calcular o imposto, independentemente do preço que você efetivamente pagou na negociação.

Inversão do Ônus da Prova: O Que Isso Significa para Você?

A consequência mais direta dessa mudança é a inversão do ônus da prova. Antes, o valor que você declarava na escritura era considerado verdadeiro até que o Fisco provasse o contrário. Agora, o valor estimado pela prefeitura é o que vale, e caberá a você, contribuinte, provar que ele está errado caso discorde.

Isso significa que, se o valor de referência do seu imóvel for maior que o valor da compra, você terá que arcar com os custos de uma “avaliação contraditória” para tentar reduzir o valor do imposto. Essa nova dinâmica pode gerar um aumento da carga tributária e, certamente, um aumento no número de disputas judiciais entre contribuintes e municípios.

Quando as Novas Regras Entram em Vigor?

Por se tratar de uma mudança que pode resultar em aumento de tributo, as novas regras para a base de cálculo do ITBI devem respeitar o princípio da anterioridade. Isso significa que as leis municipais que vierem a ser criadas com base na LC 227/2026 só poderão produzir efeitos e gerar cobranças a partir de 1º de janeiro de 2027. Contudo, é possível que alguns municípios tentem aplicar as regras retroativamente, alegando que a lei complementar tem natureza apenas interpretativa, o que certamente levará a mais discussões no Judiciário.

Conclusão: Planejamento é a Palavra-Chave

A Lei Complementar nº 227/2026 representa um retrocesso em relação à jurisprudência que protegia o contribuinte de arbitramentos unilaterais por parte do Fisco. Com a nova regra, a tendência é de aumento da insegurança jurídica e da litigiosidade em torno do ITBI.

Para quem pretende adquirir um imóvel, o planejamento se torna ainda mais crucial. É essencial consultar a legislação do seu município e, se possível, verificar previamente qual o valor venal de referência utilizado pela prefeitura para o imóvel desejado. Estar ciente dessas novas regras pode evitar surpresas no orçamento e garantir que a realização do sonho da casa própria não se transforme em um pesadelo tributário.

Ficou com alguma dúvida ou precisa de assessoria jurídica para a compra do seu imóvel? Entre em contato conosco pelo WhatsApp. Nossa equipe de especialistas em Direito Imobiliário está pronta para ajudar.