A Reforma Tributária, promulgada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada por leis complementares em 2025, trouxe um mar de incertezas para diversos setores da economia brasileira. Para proprietários de imóveis e inquilinos, uma pergunta central ecoa: o custo do aluguel vai aumentar?
A resposta curta é: sim, há uma forte tendência de aumento na carga tributária sobre a receita de locação, especialmente para quem faz da locação uma atividade empresarial. No entanto, o impacto real dependerá de uma série de fatores, como o tipo de locação, o valor do aluguel e o perfil do locador. Neste guia completo, o escritório Azevedo & Fernandes Advocacia descomplica as novas regras para você.
A Grande Mudança: Chegam o IBS e a CBS
Até então, a tributação sobre o aluguel para pessoas jurídicas no regime de lucro presumido se concentrava em IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Para pessoas físicas, a principal obrigação era o Imposto de Renda (IR) via Carnê-Leão. A grande novidade é a introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que juntos formam o IVA (Imposto sobre Valor Agregado) brasileiro.
Historicamente, a locação de bens imóveis não era considerada uma prestação de serviço, ficando fora do alcance do ISS (imposto municipal) e do ICMS (imposto estadual), conforme a Súmula Vinculante 31 do STF. A Reforma Tributária muda esse paradigma, passando a tributar a receita de aluguel com o novo IVA dual.
Quem Realmente Será Afetado?
É crucial entender que não são todos os locadores que pagarão os novos impostos. A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu critérios claros para o enquadramento como contribuinte do IVA. Veja abaixo:
| Critério | Descrição | Obrigatoriedade |
|---|---|---|
| Regra 1 (Cumulativa) | Possuir 4 ou mais imóveis alugados E ter receita anual com locação superior a R$ 240 mil. | Sim, se ambos os requisitos forem atendidos. |
| Regra 2 (Independente) | Ter receita anual com locação superior a R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis. | Sim, se este requisito for atendido. |
Para pessoas jurídicas, como holdings imobiliárias, a incidência do IBS e da CBS sobre a receita de aluguel será obrigatória, independentemente do faturamento ou da quantidade de imóveis.
Alíquotas e Redutores: Onde o Impacto se Diferencia
A alíquota de referência do IVA é estimada em cerca de 26,5%. No entanto, o setor de locação imobiliária contará com redutores importantes, que variam conforme a modalidade do aluguel.
- Locação de Longa Estadia (> 90 dias): Para aluguéis tradicionais, residenciais ou comerciais, haverá um redutor de 70% sobre a alíquota do IVA. Isso resulta em uma alíquota efetiva de aproximadamente 7,95%.
- Locação de Curta Temporada (≤ 90 dias): Para aluguéis de temporada, como os praticados no Airbnb, o redutor é menor, de 40%. A alíquota efetiva, portanto, será mais alta, em torno de 15,9%.
O Redutor Social: Um Alívio para Aluguéis Residenciais
Pensando em mitigar o impacto para a moradia, a legislação criou o “Redutor Social”. Trata-se de uma dedução mensal de R$ 600,00 da base de cálculo do IVA para cada imóvel residencial alugado em contratos de longa duração. Se o aluguel for de R$ 600,00 ou menos, a tributação será zerada. Para valores superiores, o imposto incidirá apenas sobre o excedente. É importante notar que este benefício não se aplica aos aluguéis de curta temporada.
Como Fica a Carga Tributária na Prática?
Para uma empresa no lucro presumido, a carga tributária total (somando todos os impostos) que antes variava de 11,33% a 14,53% pode chegar a 19,3% após a reforma. É um aumento considerável, que pode chegar a 30% em alguns cenários. A nova sistemática permite o aproveitamento de créditos (algo que não existia no lucro presumido para PIS/Cofins), mas na atividade de locação, a geração de créditos tende a ser baixa.
O Que Esperar para 2026?
O cronograma de implementação é gradual. O ano de 2026 é considerado um “ano-teste”, e a cobrança efetiva do IBS e da CBS sobre os aluguéis só começará a partir de 2027, com uma transição que se estende até 2033. Contudo, a preparação e o planejamento devem começar agora.
Esteja Preparado: A Importância da Consultoria Jurídica
A Reforma Tributária no setor imobiliário é complexa e cheia de detalhes. A análise de enquadramento, o cálculo dos novos impostos, a emissão de notas fiscais e a reestruturação de contratos exigirão um planejamento cuidadoso para evitar custos desnecessários e garantir a conformidade legal.
Se você é proprietário de imóveis, seja pessoa física ou jurídica, este é o momento de buscar orientação especializada. A equipe do Azevedo & Fernandes Advocacia está à disposição para analisar seu caso e traçar a melhor estratégia para o seu patrimônio.
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